Приобретение жилья путем вступления в кооператив

В отличие от первого способа приобретения недвижимости, рассматриваемый способ является гораздо более рискованным, поскольку действующее законодательство регламентирует его весьма нечетко, прежде всего, в ст. 123.2-123.3 Гражданского кодекса РФ, разд. 5 

 

Важно различать существующие виды потребительских кооперативов (не путать с кооперативами производственными, которые являются принципиально иным юридическим лицом и никак не связаны с приобретение жилья).

Очень важно понимать основной риск при выборе именно этой формы приобретения жилья – отсутствие четких гарантий качества жилого помещения, а также сроков окончания его строительства.

Важно заметить, что на отношения, связанные с участием в кооперативе, Закон «О защите прав потребителей» не распространяется. Это означает, что пайщик при наличии судебного спора с кооператива, получит гораздо меньшее денежное возмещение, чем дольщик, попавший в аналогичную ситуацию.

 

Исходя из этого, можно резюмировать следующее: прежде чем выбирать одну из указанных форм приобретения жилья – воспользуйтесь юридическими услугами наших адвокатов. Они помогут избежать возможных рисков при заключении договора, а также проверят застройщика или кооператив на предмет его профессиональной надежности.

 В том случае, если спор уже назрел, и возникла необходимость обращения в суд,  юристы юридической компании «Паритет» подготовят все необходимые документы и помогут вам выиграть в суде.

 

Для приобретения жилья, граждане нередко вступают в правовые отношения  с Застройщиками (становясь при этом дольщиками) или с потребительскими кооперативами (становясь при этом пайщиками). В чем разница между ними, и какие риски возможны в каждой ситуации – рассмотрим ниже.

1. Приобретение жилья путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Этот способ приобретения недвижимости считается наименее рискованным, по сравнению со вторым способом, так как он подробно регламентирован в ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Данный закон предъявляет множество требований к Застройщикам и накладывает на них множество мер ответственности за неисполнение своих обязательств, например, неустойку за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

Однако недобросовестные застройщики нередко используют обманные пути обхода закона для того, чтобы избежать ответственности. Судебные споры с застройщиками являются довольно частым явлением.  

Вот примеры некоторых реальных случаев:

Застройщик в договоре указывает несколько различных дат со сложными и неоднозначными юридическими формулировками, например: 16 мая, 4 апреля и 14 мая. При этом дольщику устно называется одна дата полного окончания строительства и передачи квартиры (например, 16 мая), а в договоре срок окончания строительства указывается под другой датой (например 14 мая). Дольщик, подписывая договор, видит ту дату, которая была названа устно и подписывает документы на предложенных условиях. И только позже при внимательном прочтении текста договора выясняется, что озвученная устно дата относится не к сдаче дома в эксплуатацию, а, например, к завершению одного из этапов строительства. Поэтому при заключении договора принципиально важно не «вестись» на устно озвученные условия, а внимательно анализировать то, что написано в условиях договора.

Застройщик приглашает дольщика подписать дополнительные документы и незаметно подкладывает для подписи соглашение о переносе сроков сдачи объекта строительства. Подписание этого соглашения означает согласие дольщика с продлением сроков строительства и подразумевает отказ от каких-либо претензий на этом основании.

Положительным для дольщика условием является то, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Это позволяет избежать возможности неоднократной продажи разным лицам одной и той же квартиры. В случае с кооперативами – подобная опасность присутствует.

Важно помнить и то, что право собственности на квартиру переходит к дольщику с момента его государственной регистрации, в отличие от кооперативов. В них переход права собственности связан с полной выплатой пая (но на практике возникает много спорных ситуаций, например, когда пай внесен и право собственности перешло, а объекта права собственности еще нет, т.к. он еще не построен).

Стоимость квартиры в договоре участия в долевом строительстве в обязательном порядке фиксируется в договоре и впоследствии не подлежит увеличению. В кооперативах – ситуация иная. При возникновении «необходимости внесения дополнительных взносов» - они должны быть уплачены пайщиками.

Существенным плюсом заключения договора участия в долевом строительстве является то, что на такие отношения распространяется Закон «О защите прав потребителей», конечно, если договор заключался физическим лицом для личных нужд. Это значит, что за нарушение прав дольщика через суд можно взыскать дополнительную неустойку, штраф, а также моральный вред. Кроме того, при нарушениях застройщиком договора, например, в части качества квартиры или сроков ее сдачи, дольщик имеет право возмещения всех понесенных в связи с этим убытков (например, расходов на аренду квартиры).

Судебные споры между дольщиками и застройщиками, обладают определенной спецификой, поэтому при построении стратегии правовой защиты необходимо не только доскональное знание законов, регулирующих данный тип отношений, но и понимание течения судебной практики.

Довольно распространенной категорией дел является взыскание неустойки с застройщика, это происходит, потому что злоупотребления по нарушению сроков передачи дома встречаются повсеместно.

Если вам необходимо взыскать убытки с застройщика или вы намерены взыскать неустойку с застройщика, обратитесь к нашим юристам за консультацией, и мы обязательно поможем в составлении всех необходимых документов и решим все возникшие споры с застройщиками.

2. Приобретение жилья путем вступления в кооператив

В отличие от первого способа приобретения недвижимости, рассматриваемый способ является гораздо более рискованным, поскольку действующее законодательство регламентирует его весьма нечетко, прежде всего, в ст. 123.2-123.3 Гражданского кодекса РФ, разд. 5

Жилищного кодекса РФ, ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Важно различать существующие виды потребительских кооперативов (не путать с кооперативами производственными, которые являются принципиально иным юридическим лицом и никак не связаны с приобретением жилья).

Жилищно-строительный кооператив - предполагает непосредственное участие физических и юридических лиц в воздвижении здания.

Жилищный накопительный кооператив - создается для инвестирования физических лиц в строящийся объект, при условии его дальнейшего содержания.

Очень важно понимать основной риск при выборе именно этой формы приобретения жилья – отсутствие четких гарантий качества жилого помещения, а также сроков окончания его строительства.

Важно заметить, что на отношения, связанные с участием в кооперативе, Закон «О защите прав потребителей» не распространяется. Это означает, что пайщик при наличии судебного спора с кооператива, получит гораздо меньшее денежное возмещение, чем дольщик, попавший в аналогичную ситуацию.

Исходя из этого, можно резюмировать следующее: прежде чем выбирать одну из указанных форм приобретения жилья – воспользуйтесь юридическими услугами наших адвокатов. Они помогут избежать возможных рисков при заключении договора, а также проверят застройщика или кооператив на предмет его профессиональной надежности.

В том случае, если спор уже назрел, и возникла необходимость обращения в суд,  мы поможем вам найти юриста по спорам с застройщиком, составить  претензию застройщику по поводу неустойки, подать  исковое заявление в суд,  подготовить все необходимые документы по долевому строительству для суда или документы для суда с жск.